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長租公寓研究報告：發展現狀與運營模式分析來源：中投投資咨詢網2017-12-0809:02中國投資咨詢網A-A+　　第一部分：國內長租公寓的發展背景　　早在2010年前后，市場上即出現了面向青年人群的中低端服務式公寓，如魔方、You+、青年匯等是最早布局長租公寓的第一批企業。之后隨著市場緩慢發展，至2014年市場參與主體明顯增多，萬科、金地、鉑濤等房企和各酒店集團開始依托自身房源，有意識地試水長租公寓。進入2016年后房價出現新一輪的大幅上漲，各城市紛紛出臺史上最嚴的調控政策，在房價、需求和政策等內外部因素的共同作用下，各類市場主體爭相涌入，長租公寓市場迎來爆發式增長。　　從外部宏觀環境看，重點城市房價居高不下，置業門檻抬高將大量剛需擋在購房門外，市場有效需求一直處于被抑制的狀態。同時大量流動人口和畢業生涌入，2016年，全國流動人口總數達2.45億，占全國總人口的18%，新增畢業生765萬人，較六年前凈增100萬人，這兩類群體中的大多數人流向了東南沿海地區，客戶基礎廣泛。　　從市場發展的內部因素看，首先是傳統租房模式帶來的信息不對稱、居住品質低下、體制漏洞等痛點，一直得不到解決。其次，90后崛起成為市場就業的主力軍，租客群體的變化催生租賃消費需求升級，鏈家研究院的數據顯示，全國大中城市77%的租房人群在30歲以下，85后、90后居于絕對主導地位，此類群體更加強調生活質量，追求個性化，喜歡互動參與感強的社區，最近涌現的多個青年公寓都在不同程度上適應了年輕人的新型需求。　　從政策層面看，進入2017年后，從國家層面的規范指導意見，到各熱點城市的具體實施細則，密集出臺的各項政策顯示出國家調控房地產的重心向租賃轉變，著力構建多元供應途徑、購租并舉、租售同權的長效機制，國家對租賃市場的態度由以往的鼓勵轉變為大力支持，一些市場嗅覺敏銳者開始大舉布局長租公寓市場。2016年5月至今租賃市場主要政策及內容盤點　　長租公寓的發展現狀與運營模式　　1.集中布局一線和核心二線城市　　從全國布局來看，市場主流品牌集中分布在一線城市和部分核心二線城市，這些城市經濟活力強，產業結構中第三產業發達，每年持續涌入大量的流動人口和畢業生，擁有廣泛的目標受眾，市場需求強勁，萬科泊寓、世聯紅璞作為長租公寓領域的典型代表，2017年計劃布局房間數量分別達到15萬間和10萬間。　　2.運營商、開發商、中介和酒店四大市場主體，大舉試水長租公寓　　中國房地產市場進入下半場后，政策推動，持續升高的房租收入比，新興消費客群90后的崛起，讓廣大投資者看到了租賃市場未來蘊含的巨大機會，根據鏈家預測，2020年我國租賃市場規模預計將達到1.6萬億元，到2025年將增至2.9萬億元，市場空間巨大。出于對未來前景的預期，各類市場主體在盈利模式尚不清晰的情況下，紛紛試水長租公寓，試圖在下一個風口來臨前提前布局搶占市場先機，并在不斷摸索過程中形成了各自的優勢。　　3.集中收房+裝修改造+增值服務的主流模式提升了行業競爭力　　獲取存量房源，按一定標準統一裝修改造，打造特色公共空間和增值服務，是目前長租公寓市場的主流模式。將獲取的房源集中裝修改造，市場主體可以根據目標客群的價值取向定制年輕、時尚的主題風格，甚至衍生出多種不同的主題，凸顯項目特色的同時也滿足了租客的個性需求，實現比傳統住宅小區更好的居住體驗;而根據年輕人的生活方式，打造特色公共空間和增值服務，如健身房、休閑室和每月主題活動等等，搭建互動參與平臺，每位客戶都能自由展示個性，也能找到自己喜歡的同伴，在這樣一種氛圍下，客戶的黏性增強，活躍度提升，這也是長租公寓相對小區更受年輕群體歡迎的主要原因。　　裝修硬件打造帶來居住品質的提升，增值服務則增強了客戶歸屬感，讓他們在城市里有了家的感覺，在兩者的共同作用下，長租公寓的市場表現十分搶眼，目前已入市的長租公寓整體出租率保持在90%以上，其中萬科泊寓、世聯紅璞等知名品牌的物業，出租率更是常年保持滿租狀態　　總結　　通過收取房源統一改造后再對外出租，從中賺取租金的剪刀差，是目前大多數市場主體的主要盈利途徑。但由于房源獲取成本大、重資產投入的裝修家具和其他成本及大量短租客戶的存在，成本和風險的雙重疊加進一步壓縮了本就微薄的盈利空間，如何拓寬贏利點成為行業亟待解決的共同難題。　　另一方面，從市場供應來看，統一裝修、大眾化的公共空間、泛泛的線下活動，使得大多數市場主體的產品和服務趨于同質，未能根據客戶的職業和興趣愛好等因素進行細分，導致項目缺乏顯著的群體標簽，對外既不能獲得更多客戶的身份認同，對內也限制了自身價格水平的溢價，所以如何打造特色鮮明、個性十足的項目及服務也是各類市場主體接下來需要思考的問題。　　第二部分：深圳長租市場發展分析　　長租公寓伴隨著租賃需求日益增長而誕生，對于這片新興藍海領域，各大運營主體紛紛進駐，從小型創業公司到地產服務商，再到開發商，三大主體可謂群雄逐鹿;其中，萬科、龍湖等作為開發商試水，產品可借鑒性較強。　　1.宏觀政策面　　2.宏觀市場面　　常住人口：深圳市常住人口持續擴大，至2016年增速放緩，常住人口達到1190.8萬人，對比2015年同比增加50萬人，人口凈流入量較大;　　引進畢業生：深圳市從2013開始，引進畢業生人數每年穩定增長，至2016年增至7.1萬人。　　3.整體市場研究　　a、運營主體：　　長租公寓市場屬于新興領域，目前，參與長租公寓的運營主體，主要分為三類：創業型公司、房地產開發商、房地產服務商，其各自優劣勢較為明顯，綜合實力來看，開發商最強，其次為代理商，創業企業屬于較弱一方;　　b、運營項目：　　深圳長租公寓目前已經形成了寶安、南山和龍華新區三大熱點片區，其中，寶安以西鄉和固戍為主，南山區主要集中在西麗和科技園片區，龍華新區以深圳北站為核心,龍龍區域為新興區域(泊寓布吉店9月正式開業運營)：　　地址分布　　租金及特色　　近年來，深圳長租公寓形成運營商、開發商和創業企業三大陣營，目前已進駐品牌超100個，已出租房間超10萬間;主力戶型以單間、一房為主，整體租金價格以1000-5000為主;　　c、運營模式：　　4.客戶研究　　深圳房租水平：深圳市2012-2016年房租每年保持高速增長，至2016年增速為8.5%，房租平均水平增加至2310元月(以30平方米的住房面積計算)。　　深圳平均薪酬：2016年深圳市平均薪酬集中在8000元以上，占比最高，達37.5%，城市整體薪酬水平較高。　　承受能力：據統計，房租占收入比例在25%-30%為租客可承受范圍之內，整體看，深圳近半數租客可承受房租水平，整體房租壓力大。　　案例：萬科泊寓　　布吉店位于5號線百鴿籠站，于8月26日樣開，21-35㎡1房-1房1廳戶型，整體裝修偏時尚化，租金在1500-2400元月，主力戶型為21平1房，裝修風格多樣化，有復古風、星空風等，社區設置公共廚房、健身房等設備，9月正式啟動簽約。　　總結　　從宏觀發展來看：2017年5月，深圳規土委發布《關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知》(深規土規【2017】1號)，嚴控商辦項目轉為公寓，7月被列入首批住房租賃試點的12個城市之一。2015年至2016年，常住人口增加50萬，引入高校畢業生2016年增至1.7萬人，城市發展后勁足，租賃市場需求旺盛;　　從市場發展角度來看：三大運營主體三足鼎立，開發商憑借經驗及資金優勢如魚得水，服務商依靠資源渠道及運營經驗緊隨其后;市場進駐品牌超100家，供應井噴，呈紅海之勢，競爭激烈;集中南山、龍華等區域;品牌產品較多，市場發展日漸趨向正規化;運營模式由集中式及分散式構成，目前市場上以集中式為主，對于運營主體專業度要求較高;　　從客戶角度來看：2016年，深圳整體收入集中在8000元月以上，處于中等水平;租賃客群普遍租金接受上限為收入30%，租金承受力相對較強。　　第三部分：長租市場發展策略　　1.區位選址　　a.交通便利，優質客群集中　　長租公寓的客戶群體以26-35歲的年輕都市上班族為主，所以他們在早晚上下班高峰時段對通勤的要求較高，從主流品牌的選址布局看，大多數項目都臨近地鐵站或大型公交站點1公里范圍內，步行時間在15分鐘以內，滿足上班群體對交通便利的需求。　　b.優質客群集中原則　　除了交通便利外，項目周邊的產業聚集度也是長租公寓項目重點考慮的內容，較高的產業發展水平和聚集度，意味著豐富而優質的客源，而且這部分客源由于收入較高，具備較強的支付能力，愿意為好的生活品質和居住環境買單，從在一線城市和部分強二線城市的長租公寓項目選擇來看，大多都會考慮在其方圓2公里內的有大型科技園區，或能快速暢達科技園區。　　2.產品打造　　35平以內的精品小戶型成主流，裝修溢價明顯　　從市場供應來看，20-35平的小戶型是市場主流產品，該面積段產品布局緊湊，通過精致的裝修設計可營造出溫馨的生活氛圍，滿足年輕租客基本居住需求。同時由于長租公寓的房源多來自于工業廠房和住房改造，該面積段的劃分也能最大化提高整體空間利用率，實現最佳的運營效率。由于租客以80后、90后的年輕一族為主，對居住環境的要求較高，裝修成為提升租金的主要溢價因素。　　3.公共服務　　公共空間與服務特色化　　在行業起步階段，公共空間僅作為營銷噱頭之一，實質的功能內容有限，同時由于場地局限，大量項目的公共空間僅以簡易器材和閱讀區為主，租客使用頻率低，未能彰顯項目特色。近年來隨著更多實力巨頭進入長租公寓行業，租客精神層面的需求日益受到重視，部分行業領先品牌如泊寓、冠寓已將公共空間視為項目核心競爭力的重要組成部分，健身房、桌球室、書吧等功能空間已成標配，同時將商業配套和公共空間進行整合，串聯起公共區和主力店之間的一卡通消費，深度挖掘客戶需求拓寬贏利點，增強客戶黏性和歸屬感，搭建專屬于年輕群體之間的互動交流平臺。　　4.智能管理　　智能化提升管理效能　　通過對泊寓、紅璞等主流品牌的運營成本進行分析，在當前店長+管家+保潔萬能工的主流管理模式下，人力成本約占總運營成本的15%，當單個門店規模達到8000平左右、房間數量200-300間左右時可實現綜合收益最大化，之后規模若再繼續擴大，則人力成本的上升將大于房間收益的增加，邊際效應將遞減。　　在移動互聯網快速發展的今天，信息技術的進步推動長租公寓的管理走向智能化、移動化、高效化，通過建立后臺數據運營中心，打通訂房退房、維護報修、訂單分派結算、客戶滿意度跟蹤等多個系統，實現無人化前臺運營，可進一步擴大人力管理半徑，降低運營成本。　　總結　　打造長久競爭力　　在長租公寓風起云涌的當下，各大企業普遍面臨投入大、周期長、盈利途徑單一等諸多問題，為有效降低開發運營風險，需從區位選址、產品打造、公共空間與服務、智能化管理等維度，建立項目長久的持續競爭力，才能在未來市場格局中立于不敗之地。相關報告：2018-2022年長租公寓市場深度調研及投資戰略研究報告2018-2022年中國住房租賃市場投資分析及前景預測報告

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